企业会计准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，不含自用房地产和作为存货的房地产。

税法上的规定，并没有对投资性房地产作出专门的界定，准则中作为投资性房地产处理的房屋和建筑物，税法上是作为固定资产处理的；准则中作为投资处房地产处理的土地使用权，税法上是作为无形资产处理的。固定资产、无形资产都是以历史成本作为计税基础，所谓历史成本就是指企业取得资产时实际发生的支出。

可见，在投资性房地产进行初始计量时, 会计处理和税务处理本质上并不存在差异。

因此税会差异重点在后续计量上：

一、资产负债表日：

成本法：资产减值的影响（同固定资产计量）

借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　减值提取后对后续折旧或摊销的影响与固定资产或无形资产相同，且此减值不得恢复。

根据《企业所得税法》第十条规定，未经核定的准备金支出在计算应纳税所得额时不得扣除。

公允法：公允价值变动的影响。重点关注“公允价值变动损益”科目。

A.期末公允价值大于账面价值时

　　借：投资性房地产--公允价值变动

　   　贷：公允价值变动损益

　　 B.期末公允价值小于账面价值时

　　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：投资性房地产--公允价值变动

税务处理上，企业采用公允价值计量模式进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认，需要进行纳税调整；

投资性房地产在税法上体现的固定资产、无形资产可以计提折旧或进行摊销。

二、会计上计量方式转变时的影响。

会计处理上，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

（一）成本模式转为公允价值模式

应作为会计政策变更，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

税务处理上，对公允价值与账面价值的差额不确认利得或损失，由于会计上差额调整的是期初留存收益，不影响当期损益，无需做纳税调整。转换为公允价值模式后，按照公允价值模式下的税务与会计处理差异进行调整。

借：投资性房地产--成本

　　　　　　　　　　--公允价值变动

　　　　投资性房地产累计折旧（或摊销）

　　　　投资性房地产减值准备（递延所得税资产或负债

　　　　利润分配――未分配利润

      盈余公积

　　　　贷：投资性房地产

　　　　　　递延所得税资产或负债

　　　　　　利润分配――未分配利润

　　　　　　盈余公积

例题:2011年1月1日, 甲公司将自用办公楼出租, 租期2年。该办公楼的原值为8000万元,假设无净残值,预计使用年限20年, 已提折旧2000万元, 与税法规定一致。假定华水公司2011年实现的会计利润为600万元, 所得税税率为25%, 无其他纳税调整项目，暂不考虑除所得税外的其他税费影响。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量, 转换日该办公楼的公允价值为7000万元。2011年12月31日, 该办公楼的公允价值为7500万元。2012年12月31日租期结束,甲公司将办公楼收回后自用, 当日的公允价值为8000万元。

1、会计分录

2011年1月1日，转换日会计分录如下:

借：投资性房地产—成本

累计折旧  

贷：固定资产

其他综合收益

2011年12月31日, 投资性房地产按公允价值模式计量, 会计分录如下:

借：投资性房地产—公允价值变动

贷：公允价值变动损益  

2011年年12月31日

借：所得税费用

其他综合收益

贷：递延所得税负债

应交税费—应交所得税

6月30日，投资性房地产转换为固定资产，会计分录如下：

借：固定资产  

贷：投资性房地产—成本

  —公允价值变动

公允价值变动损益  

2、转换后，影响同上。

（二）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量

重要的事说三遍：自用转换公允时，而不是成本转换公允，如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。

借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）

　　　　累计折旧（摊销）

公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）

　　　　资产减值准备（转换当时已提减值准备）

　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转）

其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额）

转换时，税务处理上，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，对于会计上转换产生借差的部分需要进行调整，而转换差额为贷方的其他综合收益，因为不影响当期损益，无需进行调整。项目的计税基础也不会产生变化，转换后依然按照有关规定计提折旧。

(三)按照公允价值进行计量的投资性房地产，转换为固定资产或无形资产

借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）

公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）

　　　　贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）

　　　　　　公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）

税会差异：企业将按照公允价值进行计量的投资性房地产，转换为固定资产或无形资产时，会计上产生的公允价值变动部分需要纳税调减，该办公楼应按新的入账价值重新计算每年应提折旧额,而企业所得税法每年允许扣除的折旧不变，所以每年年末都需要进行纳税调整，并确认递延所得税。

三、处置税会差异

会计处理上，当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

税务处理上，投资性房地产转让所得为转让房地产的收入与其计税基础的差额，与会计准则计算的所得存在差别，需要进行纳税调整。在对投资性房地产进行处置时，还应将会计上确认的公允价值变动损益进行纳税调整。注意“其他业务成本”科目的扣除。

借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产--成本

--公允价值变动（也可能在借方）