房地产行业常见19项涉税风险，其中增值税风险3项，企业所得税风险8项，同时涉及增值税和企业所得税风险8项。
一、“一次拿地、分次开发”当期允许扣除的土地价款未按配比原则均衡扣除
风险描述：在“一次拿地、分次开发”的情况下，未按照当期销售面积与可供销售面积之比计算确定当期可扣除的土地出让金，可能存在多扣除土地出让金少缴税款的风险。
涉及税种：增值税
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》(财税〔2016〕36号)第三十七条、附件2第八项;《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第七条
防范指南：“一次拿地、分次开发”可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：
（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
当期已开发房地产项目可供销售建筑面积，是指当期已开发房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
二、无偿转让回迁安置房未按规定申报纳税，少缴纳增值税
风险描述：向土地原居民无偿转让回迁安置房，未缴纳销售不动产增值税，存在少缴纳增值税的风险。
涉及税种：增值税
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》(财税〔2016〕36号)附件1 第十条、第十五条第二款
防范指南：重点关注回迁安置协议和交房手续及账务处理，对回迁安置房应作为增值税的计税依据，避免少缴纳增值税。
三、未按规定分期计算抵扣固定资产进项税额，少缴纳增值税
风险描述：1.2016年5月1日后购入的按固定资产核算的不动产或不动产在建工程，取得增值税专用发票后对进项税额全额当期抵扣，未按规定在两年内按比例分次抵扣。2.2016年5月1日后购入的原材料等物资用途明确，直接用于不动产在建工程的进项税额全额当期抵扣，未按规定在两年内按比例分次抵扣。3.2016年5月1日后购入原材料用途明确的在购入当期已全额抵扣进项税额，在实际用于不动产在建工程时未按规定对将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额，并于转出当月起第13个月再行抵扣。
涉及税种：增值税
政策依据：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条、第三条
防范指南：重点关注2016年5月新增固定资产、在建工程、工程物资的会计核算，按规定分期抵扣进项税额。
四、收到政府部门的土地出让金返还未按规定申报纳税，少缴纳企业所得税
风险描述：国家对土地出让实行招拍挂方式，房地产企业在取得土地后，收到政府部门对其缴纳的土地出让金给予一定比例的返还。企业收到土地出让金返还款后未记收入，存在少缴纳企业所得税的风险。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《企业所得税法实施条例》第二十条；《财政部 国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)第一条
防范指南：重点关注“专项应付款”“资本公积”“其他应付款”“长期应收款”等会计科目及土地出让合同，在收到土地出让金返还款后申报纳税。
五、混淆成本核算对象，未按配比原则归集产品成本
风险描述：未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发项目成本都在一个开发成本账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条
防范指南：结合国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等手续，重点关注“开发产品”“开发成本”“开发间接费用”等科目和已开发的不动产项目信息，按规定归集和分配开发成本。
六、一次性列支应由各期分摊的土地成本，少缴税款
风险描述：取得的土地面积较大，分期开发建设销售，一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条
防范指南：根据国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证等相关手续，重点关注“开发成本”有关的二级科目，结合成本对象信息，按规定分步归集分摊相关费用，核算开发成本。
七、甲供材重复列支开发成本，少缴纳企业所得税
风险描述：采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，重复列支开发成本。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条、第二十九条、第三十条
防范指南：重点关注材料和设备采购协议、工程决算、项目建筑安装工程费明细账、建安合同等相关资料，避免将施工企业按劳务费和材料价款的合计金额开具的发票重复列支开发成本。
八、将应资本化的借款利息费用化，少缴纳企业所得税
风险描述：未按规定将开发期间的利息资本化，而将其计入财务费用在税前扣除,存在少缴纳税款的风险。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十一条第一款
防范指南：重点关注“应付利息”“财务费用”“短期借款”“长期借款”“在建工程”等科目，结合银行贷款合同准确划分应资本化的利息支出。
九、预提费用超过税法规定标准和范围扣除，少缴纳企业所得税
风险描述：企业对不符合税法规定的预提费用税前扣除，存在少缴纳企业所得税的风险。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条
防范指南：重点关注建筑合同、工程进度、预提费用科目等资料。税法规定仅有三种情形可以预提费用作为计税成本，其余计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。出包工程预提费用应重点关注预提范围、预提比例，当发票不足金额低于10%时，应按实际不足比例预提。
十、三费准予列支的收入计算基数不准确，少缴纳企业所得税
风险描述：将预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，在达到确认条件时未对当期计算三费的计算基数进行调整，重复列支三项费用，存在多列费用少缴纳企业所得税的风险。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条、第四十四条
防范指南：重点关注前期预售商品房在本年度达到收入确认条件的情况，如有则应进一步审核该部分预售收入在取得预售款当期是否已纳入三费计算基数，如前期已纳入基数则在收入确认当期不能再重复作为计算基数，应调减本期三费计算基数；如果此前预售款项未作为三费计算基数，则收入确认当期可以作为三费计算基数。
十一、完工产品按预计毛利率预缴企业所得税，未按规定及时、准确确认收入
风险描述：企业产品完工后未及时、准确结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年本项目的应纳税所得额。
涉及税种：企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条、第七条、第九条、第十条
防范指南：重点关注销售合同、房屋销售明细、现金流量表、签收（收楼）花名册及房产部门房产合同备案信息，核实达到收入确认条件的时点，准确结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年本项目的应纳税所得额。
十二、以开发产品对外投资、换取股权未按规定申报，少缴纳税款
风险描述：将开发产品对外投资、换取股权未视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1 第十四条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条
防范指南：重点关注“长期股权投资”“开发产品”、“主营业务收入”明细账及投资项目的实际操作内容。开发产品用于对外投资换取股权的情况，应按照视同销售申报缴纳增值税和企业所得税。
十三、以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务未按规定申报纳税，少缴纳税款
风险描述：发生以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务视同销售行为，存在未按规定申报纳税的风险。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1 第十四条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条
防范指南：重点关注“开发成本”“销售费用”“长期借款”“开发产品”“主营业务收入”明细账，开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务应视同销售，按规定申报缴纳增值税和企业所得税。
十四、将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未按规定申报纳税，少缴纳税款
风险描述：将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者未视同销售，存在未按规定申报纳税的风险。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》(财税〔2016〕36号)附件1 第十四条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第五条
防范指南：重点关注“营业外支出”“销售费用”“应付利润”“应付职工薪酬”“开发产品”“主营业务收入”明细账，开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者应视同销售，按规定申报缴纳增值税和企业所得税。
十五、房地产集团企业统一调度集团内部的资金供成员企业无偿使用，企业将自有资金无偿提供给关联单位使用，未按规定申报纳税
风险描述：房地产集团企业成立财务公司或结算中心，将所有下属单位的资金统一汇总在一个资金池内，统一调度集团内部的资金供成员企业无偿使用以及企业将自有资金无偿提供给关联单位使用未纳税。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条;《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条;《企业所得税法》第六条
防范指南：上述行为应当视同销售，按照贷款服务缴纳增值税、企业所得税。
十六、采用视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的未按规定确认计税收入，少缴纳税款
风险描述：采用视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的未区分具体合同约定和实际销售价格统一按照约定较低的价格开具发票确认计税收入，超过约定价格的房款由经销商收取并开具发票或收据，未计入房地产开发企业计税收入。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条、第六条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条
防范指南：重点关注视同买断及采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的税务处理，按规定申报纳税。
1.视同买断分以下几种情况处理:（1）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格高于买断价格→按约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单日确认收入的实现。（2）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格低于买断价格。（3）属于受托方与购买方签订销售合同或协议。其中，（2）和（3）两种情况应按照买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单日确认收入的实现。
2.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的分以下几种情况处理:（1）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格高于基价→应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除（可确认为营业费用）。（2）企业与购买方签订销售合同或协议或者企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同（即企业参与签合同）+合同或协议中约定的价格低于基价，则按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）属于受托方与购买方签订销售合同或协议，应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
十七、“以租代售”车位取得收入未按规定申报纳税，少缴纳税款
风险描述：采取“以租代售”的方式将无法取得独立产权的车位通过与小区住户签订长期或永久租赁协议的方式转让车位使用权取得收入未申报纳税。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》(财税〔2016〕36号)附件1 第十五条第二款、第三十七条；《中华人民共和国企业所得税法》第六条
防范指南：重点关注所开发车位的属性、销售方式、租赁合同或协议、车位销售清单，关注签订协议与开发项目土地年限。将无法取得独立产权的车位通过与小区住户签订长期或永久租赁协议的方式转让车位使用权并预先收取租金，签订协议与开发项目土地年限一致的，应按照“销售不动产”申报缴纳增值税，签订协议少于开发项目土地年限，应按照“不动产租赁”申报缴纳增值税，一并申报缴纳企业所得税。
十八、关联企业之间销售价格明显偏低且无正当理由，少缴纳税款
风险描述：关联企业之间销售价格明显偏低而无正当理由可能存在少缴纳税款的风险。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》(财税〔2016〕36号)附件1 第四十四条；《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条；《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百零九条、第一百一十条、第一百一十一条
防范指南：重点关注关联企业业务往来账、销售合同、房屋销售明细及房产部门房产合同备案信息，比较同期同等条件开发产品销售价格信息，对销售价格明显偏低而无正当理由的行为，按规定申报纳税。
十九、收到银行按揭款不计预售收入，少缴纳税款
风险描述：以银行按揭方式销售开发产品，银行按揭贷款到账后，未按规定计算预计毛利并申报纳税的风险。
涉及税种：增值税、企业所得税
政策依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第十条；《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条
防范指南：重点关注“短期借款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋销售明细，应在银行按揭款到账后按规定计算预计毛利并申报纳税。
行业相关税收政策
一、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）
二、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号 ）（第二十六条第二款自2014年7月16日起废止。）